인천 남동구 서창동 · 근린상가
[동네 분석] 인천 남동구 서창동 · 2025타경508418 근린상가 4건
![[동네 분석] 인천 남동구 서창동 · 2025타경508418 근린상가 4건 검토 요약](https://incheon.recoverylab.co.kr/__jauction/brief.svg?title=%5B%EB%8F%99%EB%84%A4+%EB%B6%84%EC%84%9D%5D+%EC%9D%B8%EC%B2%9C+%EB%82%A8%EB%8F%99%EA%B5%AC+%EC%84%9C%EC%B0%BD%EB%8F%99+%C2%B7+2025%ED%83%80%EA%B2%BD508418+%EA%B7%BC%EB%A6%B0%EC%83%81%EA%B0%80+4%EA%B1%B4&v=20260901a)
제이옥션 검토 코멘트
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2025타경508418의 제이옥션 입찰 검토에서는 임차인 대항력과 배당, 체납관리비, 업종 제한, 공실 기간, 실제 임대료와 명도 비용을 확인해 수익 기준의 입찰 상한을 산정합니다.
인천광역시 남동구 서창동 703-2 승연프라자 일대에 걸린 근린상가 4건의 생활권을 한 장에 정리했습니다. 상태 매각 · 감정가 4.5억원 · 최저가 1.1억원 · 유찰 4회.
권리·기일·등기·임차·명세서는 여기 없습니다.
2025타경508418 권리관계·기일·등기 전체 보기 →서창동 학교 배정 — 초·중·고 통학구역
초등학교인천한빛초등학교
중학교8학교군
고등학교3학교군
초등학교는 인천한빛초등학교에 배정되는 인천한빛초통학구역에 들어갑니다.
중학교는 8학교군에 속하며 배정 대상 학교가 22곳입니다.
고등학교는 3학교군에 속하며 배정 대상 학교가 16곳입니다.
서창동 반경 500m·1km 상권
반경 500m 사업체886곳
반경 1km 사업체972곳
음식277곳
소매185곳
교육177곳
서창동 반경 500m 안에 등록 사업체가 886곳, 반경 1km 안에는 972곳 있습니다. 2026년 3월 기준 집계입니다.
1km 안 사업체의 91%가 500m 안에 몰려 있어 상권이 물건 바로 앞에 집중된 형태입니다.
업종 구성은 음식 277곳, 소매 185곳, 교육 177곳, 수리·개인 110곳 순입니다.
반경 1km 사업체 수를 남동구 전체 안 523건과 나란히 놓으면 이 물건은 하위 27% 지점입니다.
남동구 상가·근린시설 안에서 이 물건의 가격 위치
이 주소 4건의 감정가는 4.2억원입니다. 같은 조건(남동구 상가·근린시설) 61건과 나란히 놓으면 평균 6.8억원의 61%, 하위 34% 위치입니다.
최저매각가격 1.1억원은 감정가의 24%로, 같은 조합 평균 저감 수준(39%)보다 더 내려온 상태입니다(가격 기준 하위 36%).
유찰은 4회 쌓였고 같은 조합 평균은 3.2회입니다. 유찰이 왜 반복됐는지는 동네가 아니라 권리·점유 쪽 사정이므로 정본 상세에서 확인해야 합니다.
인천광역시 남동구 서창동 703-2 승연프라자 같은 주소에 걸린 4건
호실만 다르고 학교 배정·상권은 같습니다. 각 링크는 그 물건의 권리·기일 정본입니다.
남동구 상가·근린시설 중 감정가가 가까운 물건
- 2025타경508330 근린상가
논현동 · 감정가 4.6억원 · 최저가 7765만원 · 유찰 5회 - 2025타경1372 근린상가
논현동 · 감정가 3.4억원 · 최저가 1.7억원 · 유찰 2회 - 2025타경508982 근린상가
논현동 · 감정가 9600만원 · 최저가 1130만원 · 유찰 6회 - 2024타경16839 근린상가
논현동 · 감정가 8.1억원 · 최저가 1.9억원 · 유찰 4회 - 2024타경11230 근린상가
만수동 · 감정가 8900만원 · 최저가 2137만원 - 2024타경8432 근린상가
구월동 · 감정가 10.0억원 · 최저가 1.7억원 · 유찰 5회
서창동에 대해 자주 묻는 것
서창동 이 주소는 어느 학교로 배정되나요?
공개 통학구역 경계 기준으로 초등학교 인천한빛초등학교, 중학교 8학교군, 고등학교 3학교군입니다. 구역 기준일 2026-10-22. 실제 배정은 관할 교육지원청 공고로 확인하십시오.
서창동 근린상가 주변 상권은 어느 정도인가요?
반경 1km 안 등록 사업체는 972곳입니다. 이 가운데 886곳이 반경 500m 안에 있습니다. 가장 많은 업종은 음식(277곳), 소매(185곳), 교육(177곳)입니다.
남동구 상가·근린시설 평균과 비교하면 이 물건 가격은 어느 수준인가요?
남동구 상가·근린시설 61건의 평균 감정가는 6.8억원, 중앙값은 4.8억원입니다. 이 물건은 4.5억원으로 하위 34% 지점입니다. 같은 조합의 평균 최저매각가격은 2.3억원이고 이 물건은 1.1억원입니다.
인천광역시 남동구 서창동 703-2 승연프라자에는 몇 건이 나와 있나요?
인천광역시 남동구 서창동 703-2 승연프라자 주소로 4건이 함께 올라와 있습니다. 호실은 2층205호, 2층206호, 3층304호, 3층305호입니다. 감정가는 3.1억원부터 4.6억원까지 분포합니다. 학교 배정과 상권은 호실과 무관하게 같으므로 이 페이지 하나로 함께 확인할 수 있습니다.
2025타경508418 권리관계·기일·등기는 어디서 보나요?
https://bid.recoverylab.co.kr/auction/2025-508418.html 에 있습니다.
이어서 볼 페이지
공공데이터 가공 · 기준일 2026-10-22
AI 경매 핵심 정보 요약
| 사건번호 | 2025-508418 |
|---|---|
| 물건종류 | 근린상가 |
| 소재지 | 인천광역시 남동구 서창동 703-2 승연프라자 2층205호 |
| 감정평가액 | 4억 5200만원 |
| 최저매각가격 | 1억 852만원 |
| 매각기일 | 2026-10-22 |
| 담당법원 | 법원 공고 확인 |
2025-508418
인천 남동구 서창동 703-2 승연프라자 2층205호 근린상가
- 감정가4억 5200만원
- 최저매각가1억 852만원 (24%)
- 매각기일2026-10-22 · 기일 경과
물건 사진
위치 및 현장 안내
- 소재지인천 남동구 서창동 703-2 승연프라자 2층205호
- 지도 보기네이버 지도에서 현장 입지 및 로드뷰 확인
실제 입찰 전 현장 방문을 통해 교통 접근성, 주변 환경 및 점유 현황을 확인하세요.
남동구 근린상가 최근 낙찰 통계
- 표본최근 12개월 19건
- 평균 낙찰가율39.9%
- 평균 낙찰가2억 2,624만원
감정가 대비 실제 낙찰 비율입니다. 입찰가 산정의 출발점으로 삼되, 개별 물건의 권리관계와 명도 난이도에 따라 편차가 큽니다.
임차인 현황
전입일과 대항력 유무는 보증금 인수 여부를 가릅니다. 배당요구 종기와 확정일자는 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강OO | 전부 | 2024.7.26. | 2000만원 | 110만원 | 없음 |
법원 공식 문서 확인값(매각물건명세서)
- 건물 구분호수2층205호
- 전용면적(㎡)129.1㎡
- 등기 권리유형1.소유권
- 법원 공고서류매각물건명세서
- 배당요구 종기일2025. 6. 26.
- 명세서 작성일2026. 4. 13.
- 최선순위 설정일자2022. 11. 1. 근저당권
- 건물 구조·용도철근콘크리트구조
대법원 법원경매정보 공식 서류 발췌값입니다. 입찰 전 열람 자료 원본을 반드시 확인하세요.
주변 상권 현황(공공데이터)
- 반경500m
- 사업체 수915개
- 주요 업종 1음식 278곳
- 주요 업종 2교육 160곳
- 주요 업종 3소매 153곳
- 주요 업종 4수리·개인 104곳
- 주요 업종 5예술·스포츠 80곳
소상공인시장진흥공단 상가정보 기준월 202606. 입지 수요 판단의 참고 자료입니다.
건축물대장 현황(공공데이터 세움터)
- 주용도제1종근린생활시설
- 사용승인일2016-09-06
- 승강기승용 2대
- 연면적8217.85㎡
세움터 건축물대장 표제부 연동 데이터입니다.
공시지가 및 토지정보(국토교통부 2026년)
- 개별공시지가(㎡)352만원 (2026년)
- 토지 공시지가 합산48억 2665만원
국토교통부 부동산공시가격 알리미 연동 결과입니다.
배정 학군 및 인근 교육 시설(학교알리미)
- 배정 초등인천한빛초등학교 (428m)
- 인근 고교문일여자고등학교
- 인근 고교신명여자고등학교
- 인근 고교인천송천고등학교
- 인근 고교동인천고등학교
- 인근 고교인천남고등학교
교육부 학교알리미 학구도 공공데이터 기준입니다.
입찰 자금 준비 시나리오(시나리오별 자금 분석)
취득세(1.1%) 및 부대비용을 반영한 입찰 성향별 예상 필요 자기자본금(현금)입니다.
| 입찰 성향 | 예상 입찰가 | 대출 가능액 | 필요 현금(자기자본) |
|---|---|---|---|
| 보수 | 2억 2148만원 | 1억 1074만원 | 1억 2117만원 |
| 기준 | 2억 3919만원 | 1억 4351만원 | 1억 631만원 |
| 공격 | 2억 5691만원 | 1억 6699만원 | 1억 74만원 |
AI 물건 위험도 진단
R3 등급 (68점)가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
- 등기 요약 부족: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 임차·점유 정보 확인 필요: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 감정평가서 확인 필요: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 사진 자료 부족: 연결된 사진 자료가 없습니다.
인천 남동구 같은 지역 진행 물건
- 인천 남동구 만수동 109-119 1동 4층401호 다세대주택2026-10-22 · 1억 8700만원
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- 인천 남동구 간석동 216-19 간석리페(2차)도시형생활주택 도시형생활주택2026-10-22 · 4900만원
매각기일이 가까운 순입니다.
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인천광역시 남동구 서창동 703-2 승연프라자 2층205호 입지 및 가치 분석
🏷️ 남동국가산업단지🏷️ GTX-B인천시청역🏷️ 소래포구어시장
산업·일자리남동국가산업단지 스마트그린산단 & 바이오·소부장 혁신클러스터: 7천여 개 제조·부품 기업이 집적된 남동국가산단이 스마트그린산단으로 전면 고도화되며 송도 바이오 밸리와 연계된 핵심 첨단 제조 기지로 도약합니다.
교통·인프라인천시청역 GTX-B 환승센터 & 인천 1·2호선 더블환승: 인천 1·2호선 교차역 인천시청역에 GTX-B 복합환승센터가 들어서며 여의도 15분대, 서울역 20분대 주파가 실현되는 인천 도심 철도 허브입니다.
상권·라이프소래포구 해양생태공원 & 구월 로데오 중심상권·롯데백화점 인천점: 사계절 싱싱한 해산물이 넘치는 소래포구 어시장과 붉은 염전 소래습지생태공원, 인천 최대 백화점 롯데 인천점 로데오거리로 문화와 미식을 즐깁니다.
남동구 최근 낙찰 통계
- 표본최근 12개월 559건
- 평균 낙찰가율57.4%
- 평균 낙찰가1억 2,150만원
감정가 대비 실제 낙찰 비율입니다. 입찰가 산정의 출발점으로 삼되, 개별 물건의 권리관계와 명도 난이도에 따라 편차가 큽니다.
제이옥션 로컬 밸류업 연계 분석